王苇航　　

　　由于德国以严厉的税收政策抑制房地产投机，对土地与房地产实行浮动税率，这使得德国房价长期保持稳定。 

　　目前，全球有140多个国家或地区在征收房产税，总体上可以分为两种，一种是将房产税功能定位为筹措财政收入的手段，另一种除了筹措公共资金这一功能外，还将其作为房价调控的政策工具。具体来看，各国在征收形式、课税对象、税率设计等方面不尽相同。下面，以美国、德国、日本为例来加以说明。

　　美国房产税：服务经济发展 

　　美国征收房产税已有200多年的历史，早在1787年美国就在宪法中授予联邦政府征收直接税的权力，其中就包括房产税，其征收目的主要是用于独立战争中的巨额经费支出。其后，房产税的每次制度变革都是为了满足经济发展的需要。

　　在上个世纪初期，随着城市化进程的不断加速，房屋价格上涨，房产税也随之增长。为缓解这一压力，美国各州陆续建立起针对低收入家庭和老年人的减免税政策、房产税高于一定数额后自动减免等制度。到了上世纪70年代，由于经济发展陷入“滞涨”，房地产价格上涨使各州大规模出台以税收限制为特征的新房产税政策。

　　经过长期的运作和调整，目前，美国已经形成了一套较为完善的房产税税收政策体系，具有税率由郡、市政府根据各级预算制定，完善的税基评估机制，领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特点。

　　美国房产税以对不动产及建筑物等统一征收财产税为主体，是州以下地方政府的主体税种和重要的财政收入来源，同时也是平衡地方财政预算的重要手段。

　　美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。州政府负责制定统一的全州房产税评估标准和流程，下一级地方政府则需要在建立评估委员会、划定税收评估区的基础上，对辖区内的房地产价值进行估算，最后报州政府后转由地方税务部门执行。在执行层面，有权征收房产税的政府机构包括郡政府、市政府、学区，通常说的房产税就是郡税、城市税和学区税的总和。

　　在税率上，美国的房产税没有统一标准，而是由每个州政府自行规定，每座城市的税率也会有一定的差别，通常经济发达地区的税率较低，而欠发达地区则较高，一般为0.8%至3%。同时，房产税税率一般“以需定收”，由政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都会相应变化。目前，房产税已经成为美国居民在住宅消费上的第二大支出。

　　美国政府规定房产税支出主要用于当地的公共服务，包括消防、治安、道路交通、教育、环境改善等，其中，用于地方公立学校的学区教育费用在全部税收收入中占了大概一半。同时，各个社区也会根据实际情况不同而相应地调整税率，富人社区房产税会稍高，以确保当地学校、医疗等公共设施更好，而中低收入社区的房屋则会适当减少房产税。

　　此外，美国房产税制度包括对纳税人的税收优惠，比如对特定人群免税、减税、延期纳税和税收抵扣等。通过差别化政策，房产税可以降低不同收入纳税人的压力。

　　德国房产税：抑制炒房的重要手段 

　　上世纪八九十年代，德国一度出现了房地产泡沫。因此，德国房产税的主要政策目标就是控制炒房现象。

　　德国各州的土地购置税标准从3.5%到6.5%不等。购房后每人每年还需要交土地税，土地税作为地方税种，与个人收入不挂钩，而是由各地方政府制定并由当地政府自由支配。税率与房屋大小、房屋价值以及土地价值相关，标准主要参照税务局公布的土地价值。

　　很多德国人还拥有“二套房”，比如海边的度假房等。不论该房的用途是自住或租住，居民登记使用的第二套及第二套以上住房也需要交税。以柏林为例，二套房税的征收标准是该套住房出租价格的5%。在柏林正式登记使用第二套住房1年以上的人需要交税。夫妻由于就业原因使用的二套房或二套房用于满足护理要求等特殊情况则免征此税。

　　在租房方面，如果将购置的房产用于出租，房租收益就要记入个人的年收入，按照联邦个人所得税标准纳税，纳税的比例也与个人的其他收入有关。个人收入越高，比例也就越高。反之，如果一个人没有其他任何收入，房屋出租收入也达不到纳税标准，那么就可免除这部分税。

　　在德国，有房产就需交房产税，除非房产是文物，且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。交房产税对大多数德国人来说是自然而然的事情，因为政府征收的房产税也是民众享受公共服务的基础之一，德国政府在房产税的分配和使用上会有明确公示。

　　值得注意的是，房产税对于抑制炒房起到了很大的作用。在德国要购置一栋房屋，首先要交评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税，买卖盈利交15%的差价盈利税。此外，购置10年以内的房屋如果出售获利，利润也将被纳入个人收入，需要交资本利得税。购置超过10年的房屋出售不需交此税，或者房屋一直用于自住或自住时间超过2年，则10年内出售也不需交此税。如果购置房屋7年内转让，综合税率更高达50%；如果5年内卖出3套及以上住房还要加收盈利额25%的资本利得税。在德国迟交房产税不管是有意，还是处于争议期，都要交罚金。

　　由于德国以严厉的税收政策抑制房地产投机，对土地与房地产实行浮动税率，这使得德国房价长期保持稳定。过去10年间，德国房价年均名义增幅仅为1%，扣除年均物价涨幅2%，德国房价在以每年1%的速度缩水。

　　日本房产税：实现获取、保有和转让不动产的全过程覆盖 

　　上世纪50年代开始，日本走向市场经济，也是在这一时期，日本政府开始征收地方房产税。目前，在日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

　　不动产保有税是日本最主要的房产税种，包括固定资产税、城市规划税等。其中，固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者，由地方税务机关征收管理。每年1月1日，产权所有者要向所在的市町村纳税，标准税率为1.4%。城市规划税则主要用于城市规划或土地区划调整，其纳税人、课税依据等与固定资产税相同，课税对象为城市规划区域里的土地、房屋。税率由市町村自定，但不能超过0.3%的上限。在具体执行过程中，上述税率在不同地区略有差别，同时也有相应的减免制度，从而兼顾社会公平。

　　征收不动产转让税主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。日本政府规定，保有5年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有5年以下的房地产转让收益所得税税率则为30%，居民税税率为9%。保有10年以上的住宅在转让时，收益金额在6000万日元以内的部分，所得税和居民税分别按10%和4%的税率征收；收益金额超过6000万日元的部分，所得税和居民税分别按15%和5%的税率征收。此外，对出售第二套以上房产的卖主分别征收50%至60%的个人收益税和居民税。通过实行差别税收政策，可以区分正常房产需求与投机性房产需求，从而保护合理需求。

　　日本征收房产税以房地产评估价值作为计税依据，民众称之为“适当的时价”。通常而言，每3年会进行一次基础评估，估价当年称为基准年度，当年价格称为基准年度价值。在其后两年中，如无重大变化，一般不重新估价。

　　在房产税减免方面，日本还有其特殊之处。由于日本是地震多发国家，如果老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同条件，可以获得1至3年不等的固定资产税和城市规划税的减免。另外，如果对房屋进行节能改造，也可依据条件享受三分之一的固定资产税减免。针对65岁以上或者残疾人，如其需要对房屋进行无障碍通道改建，100平方米以内的房屋也可以享受减免三分之一的固定资产税。

　　（作者单位：中国证券投资基金业协会）